리얼티인컴 사야 하는 5가지 이유

이 월간 배당 리츠는 여전히 훌륭한 장기 투자입니다.

 

리얼티인컴(O -0.19%)은 종종 보수적인 소득 투자자들에게 안정적인 장기 투자로 여겨집니다. 그것은 세계에서 가장 큰 부동산 투자 신탁(REITs) 중 하나이고, 그것의 세입자들은 월그린, 세븐일레븐, 달러 제너럴, 달러 트리, 그리고 월마트와 같은 대규모 소매업체들을 포함합니다. 그러한 소매업체들 중 많은 수는 경기 침체에 저항하고, 그들 중 일부는 심지어 경기 침체 동안 번창합니다.

리츠로서, 리얼티 인컴은 과세 수익의 적어도 90%를 투자자들에게 배당금으로 지급할 의무가 있습니다. 그리고 순 임대 리츠로서, 임차인들은 유지비, 재산세, 그리고 보험료를 포함한 대부분의 자신의 비용을 충당할 책임이 있습니다. 그 간단한 사업 모델은 회사가 매달 배당금을 충당하기 위해 충분한 현금을 창출할 수 있도록 해줍니다.

그 모든 강점에도 불구하고, 투자자들이 금리 상승과 상위 세입자들의 몇 가지 도전에 대해 걱정하면서 리얼티 인컴의 주가는 지난 2년 동안 23% 하락했습니다. 그럼에도 불구하고, 저는 다섯 가지 간단한 이유로 후퇴가 매수 기회라고 생각합니다.

 

1. 금리는 안정되고 하락할 수 있습니다

 

연방준비제도이사회(FRB)는 향후 2년 동안 금리를 인하할 것이라는 전망이 우세합니다. 높은 금리로 인해 부동산을 구입하는 것이 더욱 어려워지고 배당금이 매력적이지 않게 되므로, 리얼티 인컴(Realty Income)에게는 좋은 소식입니다.

2월 리얼티 인컴의 가장 최근 컨퍼런스 콜에서 CEO 수밋 로이는 연준이 "6개월에서 7개월" 안에 금리 인하를 시작할 것으로 예상한다고 말했습니다. 로이는 또한 금리 인하에 대해 "가장 먼저 대응할 것"이라고 말했습니다.

한편 주가 하락으로 선도 배당 수익률이 5.7%로 상승했습니다. 이는 10년 만기 재무부의 수익률 4.2%와 대부분의 CD 수익률보다 높은 수치입니다. 이러한 격차 확대는 더 많은 소득 투자자들을 리츠로 다시 몰아갈 것입니다.

리얼티인컴 주가 차트

 

 

2. 매장 폐쇄에 대한 우려가 너무 큽니다

 

리얼티 인컴의 세 개의 가장 큰 세입자는 달러 제너럴, 월그린, 달러 트리 (패밀리 달러도 소유하고 있습니다)입니다. 이 세 명의 세입자는 2023년 연간 임대료의 각각 3.8%, 3.8%, 3.3%를 차지했습니다. 이것이 소매업체 중 두 곳이 수백 개의 매장을 닫기 시작했을 때 우려되는 이유입니다. 월그린은 미국에서 최대 700개의 매장을 닫을 계획이고 달러 트리는 패밀리 달러 매장 970개를 닫을 계획입니다.

하지만 이는 월그린스 매장의 약 8퍼센트와 패밀리 달러 매장의 약 12퍼센트에 불과하며, 리얼티 인컴은 이 모든 부동산을 소유하고 있지는 않습니다. 계산을 해보면, 이 점진적인 폐업은 이 두 세입자가 벌어들인 부동산 임대료 수입의 한 조각에만 영향을 미치게 될 것입니다.

이는 상당한 의미가 있지만, 다른 주요 세입자인 달러 제너럴은 올해 800개의 신규 매장을 열면서 압박감을 어느 정도 상쇄할 수 있을 것입니다. 이러한 매장 폐쇄는 또한 임대 기간이 만료됨에 따라 다년간의 단계로 이루어질 것이므로, 리얼티 인컴은 여전히 해당 세입자들을 교체하고 높은 점유율을 유지할 수 있는 충분한 시간을 가질 것입니다.

 

3. 높은 점유율과 건전한 FFO 성장

 

리얼티 인컴은 98.6%의 높은 입주율로 2023년을 마감했으며, 지난 30년 동안 이 비율이 96% 아래로 떨어진 적이 없습니다. 최근 스피릿 리얼티와 합병하여 포트폴리오를 확장했으며 현재 15,450개의 부동산을 소유하고 있습니다.

리얼티 인컴의 조정된 운영 자금(FFO)은 팬데믹과 인플레이션 역풍이 많은 상위 세입자들을 동요시켰음에도 불구하고 2018년부터 2023년까지 복합 연간 성장률(CAGR) 25%로 상승했습니다. 리츠의 주당 순이익(EPS)보다 더 명확한 성장 지표인 조정된 주당 순이익은 CAGR 5%로 증가했습니다.

 

4. 배당금 인상 여력 충분

 

리얼티인컴은 1969년 창립 이래 매달 연속 배당금을 지급해 왔습니다. 1994년 상장 이후 무려 124배의 배당금을 올렸습니다.

지난 12개월 동안 잉여현금흐름(FCF)의 71%만 지급했기 때문에 월 배당금을 올릴 여지는 여전히 충분합니다. 따라서 배당금 증가 투자자들이 사고 보유하기에 좋은 주식이 됩니다.

 

5. 역사적으로 저렴합니다

 

리얼티 인컴은 처음에는 주가 대비 수익 비율이 43으로 비싸게 보일 수 있지만 리츠는 일반적으로 주당 FFO에 비해 상대적으로 평가됩니다. 이 지표에 따르면 해당 주식은 2023년 회사의 조정된 주당 FFO의 13배에 불과할 정도로 역사적으로 저렴해 보입니다.

2022년 8월 15일 리얼티 인컴이 사상 최고치인 68.54달러를 기록했을 때, 그것은 2022년 조정된 FFO의 17배에 거래되고 있었습니다. 따라서 월그린스와 패밀리 달러의 단기적인 금리와 가게 폐쇄에 대한 우려가 여전히 가치 평가를 압축하고 있는 동안 투자자들이 지금 당장 주식을 사는 것이 합리적입니다.

 

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